“租售同权”即“租购同权”，是指租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。2017年7月广州市率先印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，首次提出了“租购同权”的概念，随后住建部等9部门联合公布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并表示要立法明确“租购同权”。当前我省住房市场发展不充分、不平衡，一方面住房销售市场蓬勃发展，另一方面住房租赁市场却发展缓慢,住房租售市场的长期失衡制约了房地产市场的健康发展，因此，住房租赁市场的改革迫在眉睫。在此背景下，“租售同权”的提出成为了当前住房租赁市场改革的破局之举，成为了新一轮住房体制改革的重要举措。合肥作为“租售同权”首批试点城市，需要充分把握此次机遇，加快培育发展住房租赁市场，以“租售同权”政策促进建立“租购并举”住房制度，建立住房租赁市场发展的长效机制，最终将试点经验在全省推广。

一、实施租售同权的意义

长期以来，我国房屋所有权、户籍以及公共服务资源的相互捆绑，使得房屋附加了公共服务等社会属性，增加了购房的投资需求，客观上推高了房价，造成了房地产领域畸形的发展，进而激发了社会矛盾。“租售同权”的提出意味着我国住房政策和体制的巨大转变，从让“居者有其屋”到“住有所居”，从“以售为主”向“租售并举”的过渡，这响应了十九大报告中提出的“房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”，意义重大。

一是“租售同权”有助于发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度。当前住房市场中“售”的权利比较明确，然而住房市场中“租”的权利一直不清晰。狭义上房屋所有人拥有“售”的权利是指物业产权（包括处置权），即房屋所有人有权利对房屋进行抵押、质押、出租、改造等；而广义上是指除了拥有产权外，还有其他的衍生权利，例如，享有教育、医疗等城市公共服务的权利。“租”“售”的权利的不均等导致了人们更愿意购房去享有更多的公共服务资源，而不是去租房，就算是租房主要也是以短期租房为主，租赁市场难以形成大规模、专业的、规范的住房租赁公司，因此住房租赁市场发展缓慢，体量规模较小。2017年7月广州市首次提出保障“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，其最为重要的意义就是将租赁的权利明晰化。“租售同权”的实施将改变人们对租房的认识，对租房的需求上升，有利于打破住房市场租购失衡的现象。在此基础上，机构化、规模化的住房租赁公司也会随之形成，使原先以个人为主体的分散的租赁市场进行整合，从而有利于房屋租赁市场的长期发展。此外，“租售同权”的深入推进有利于促进住房租赁市场的融资（例如REITs，房地产信托投资基金）、信息、服务等住房租赁平台的建设，有助于多层次房地产供应市场体系的建立，更加有助于“租购并举”的住房新制度的形成。

二是“租售同权”有助于二三线城市对人才的引进。“租售同权”的提出势必会打响一场轰轰烈烈的人才抢夺战。当前一线城市的高房价对人才的挤出效应日趋显现，根据上海市国民经济和社会发展统计公报数据计算，上海市2015、2016年外来常住人口分别减少了约15万和5万人。与此同时，二三线城市却加紧了对人才的争夺，2017年以来，南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策，本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源丰富的南京、武汉、成都和长沙等地予以实现，武汉更是提出了5年留下100万大学生的目标。在越来越多的二三线城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”之时，各地为了争夺人才而放宽落户条件也是在悄然推动“租售同权”。“租售同权”政策的实施使得租房者也可让子女享受教育、医疗等公共服务资源的权利，有助于缓解高素质人才的购房压力，在部分一线城市无法跟进“租售同权”的情况下，二三线城市适时推出此项政策，更容易让城市吸引人才、留住人才。

    三是租售同权有助于缓解房价上涨的压力。“租售同权”政策的实施，虽然短期内可能对抑制房价上涨的作用有限，但是长期来看有助于缓解房价上涨的压力。短期内，由于当前房地产市场的供求关系仍然十分紧张，特别是在“租售同权”的政策背景下，学区房供给有限，租户为了享受租赁房屋上附加的教育资源，会增加对学区房的需求，可能反而会助推学区房房租的上涨。但是“租售同权”政策的实施目的是为了剥离房地产身上其他的附加属性，长期来看，金融去杠杆，打击炒作等一系列政策会使房地产身上的金融属性逐渐降低，而附加在房地产上的诸如教育、医疗、公共服务等社会属性则会通过“租售同权”的实施而逐步消失。以上这些附加在房屋身上的属性逐步降低甚至是瓦解之后，买房的投资需求不再强烈，这将有助于房地产最终回归居住的属性，从而缓解房价上涨的压力。另一方面，虽然房价涨幅会有所减缓，但是由于人口的持续流入，又对长期房价提供了强有力的支撑。

二、我省推广租售同权相关政策建议

1.加快制定配套政策措施

目前国家还没有出台一部与“租售同权”相关的法律，有些城市虽然颁布了一些保障性住房条例，但是还缺少相关的配套政策细则。而“租售同权”的顺利实施，还需要多个部门的协同配合，共同推进完善相关配套政策和法律法规。首先要通过立法，真正赋予“租”与“售”相同的权利，明确租赁当事人双方的权利和义务,保障当事人的合法权益，同时建立稳定的租期和租金等方面的制度。

其次要建立、健全住房租赁市场监管体系。当前，我省还没有专门的住房租赁监管部门，住房租赁市场存在着大量的“黑中介”、“房租欺诈”、故意不退还押金等问题，租赁双方无契约精神，彼此权利和义务界定混沌，这些都限制了住房租赁市场的发展。政府需要完善配套细则，建立、健全住房租赁监管体系，规范房东行为保障承租人权利。要以“租售同权”为突破口改善住房体制、构建房地产长效机制，促进房屋租赁市场在新的住房体制中发挥重要的作用。

2.增加租赁住房有效供给

住房租赁其实是一项基本民生需求，仅仅依靠国家或者国企是不够的，发挥民营企业的作用才会让市场更有活力、更有层次，满足人们的各种租赁需求。要增加租赁住房的有效供给，一方面需要政府作为主导加大公租房建设的投入力度，提高公租房的供给数量。一方面需要培育和发展以国有租赁企业为引领、民营租赁企业为基础的市场化的住房租赁市场。鼓励相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。此外，培育发展民营住房租赁企业，以民营租赁企业为基础，提供更多的市场化的租赁住房，形成“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的住房租赁市场体系，以深化住房租赁市场的供给侧结构性改革。

3、合理有效利用集体建设用地

利用集体用地建设租赁住房，一方面，农民可以享受房屋租赁市场带来的长期稳定的收益，能够促进农民增收，保障农民利益；另一方面，利用集体土地建设租赁住房能够缓解住房建设的供地压力，并且有利于城中村的改造，加快城市化进程。政府要完善相关配套政策，规范用地和建房流程，防范各种违规行为，保障政策顺利贯彻落实。在选取建设地点时要符合土地利用总体规划和城乡规划，周围要有一定的交通配套基础设施和公共服务条件，并且还需要考虑周围的就业情况。在集体土地上建立租赁住房虽然土地成本较低，但毕竟还有建设成本、管理成本等，这就需要在企业盈利和农民长期租金收益之间找到平衡点。因此，鼓励村镇集体自行开发运营或者通过联营入股等方式建设运营集体租赁住房不失为一个好的办法。

4.鼓励民营机构进入公共服务领域

“租售同权”虽然能使公共服务资源的分配更公平化、均等化，但它只是改变了资源的分配方式，并没有供给更多的公共服务资源。以教育领域为例，当城市的户籍人口都难以享受优质的教育资源的时候，外来人口想要分享这些资源就更难上加难了，这就会导致对优质教育资源的需求更加强烈，而为了需求满足，人们不得不接受“排队”上好学校的情况，甚至学校可能会让家长缴纳各种“赞助费”，从而产生更多的问题。因此，优质教育的资源紧缺导致“租售同权”的实施并不能解决租房者人人都能享受优质教育资源的问题。

因此，政府鼓励民营机构进入教育等公共服务领域，加大公共服务资源的供给，平衡各个学区之间的教育资源，从源头解决这一问题。鼓励民办教育机构进入教育领域，一方面可以加大教育资源供应的同时，利用市场有效配置教育资源；另一方面，在长期的市场竞争中，民办教育会不断提高自身的师资力量和教学水平，从而提供更优质的教育资源，使各个学区之间的教育资源均等化。

（作者为安徽省社科院城乡经济所助理研究员）